Inundó a los vecinos de abajo: qué hacer para resolver sus reclamaciones

A veces, voluntaria o involuntariamente, nos convertimos en partícipes de incidentes desagradables. Por ejemplo, hemos sufrido una inundación y el agua, atravesando los techos, ha inundado el piso de abajo. ¡Y menos mal si solo uno!

No solo es que ahora en la propia vivienda haya que hacer una reparación no programada, sino que además, a los vecinos, el daño, tarde o temprano, habrá que pagarlo. Así que, usted ha inundado a los vecinos de abajo: ¿qué hacer en tal situación? De esto hablaremos en nuestro artículo. También analizaremos cómo identificar al culpable de la inundación y redactar correctamente el acta de inundación.

Presentaremos las posibles opciones de evolución de los acontecimientos y formas de resolver el problema, examinando en detalle la solución pacífica mediante la realización de negociaciones constructivas y la eliminación de reclamaciones en sede judicial.

¿Qué hacer en primer lugar?

¿Han pasado el aturdimiento momentáneo, la autocompasión y el agudo ataque de autoflagelación? ¡Es hora de ponerse manos a la obra! Hay que pensar en cómo minimizar las consecuencias del accidente y no empeorar con ello su ya precaria situación.

Los primeros pasos deben ser los siguientes:

• si la fuente de la fuga se encuentra en el área de su vivienda, debe cerrar el agua con la ayuda de una válvula de bola, deteniendo así su flujo hacia usted;
• desconecte la electricidad de su vivienda para que no se produzca un cortocircuito y una descarga eléctrica no alcance a todos los que en ese momento están en contacto con el agua;
• llame a la empresa gestora (EG) e invite a los fontaneros;
• si la inundación ocurrió en un día festivo, llame al servicio de emergencias;
• recoja lo antes posible el agua que tiene en el suelo para que no se filtre hacia abajo;
• si su responsabilidad por la inundación o su apartamento están asegurados, llame sin falta a su compañía de seguros y actúe en total conformidad con las instrucciones recibidas.

Todos entienden que nadie inundaría a los vecinos a propósito, y usted en esta situación no solo es el culpable, sino también la víctima.

Si el incidente ocurrió durante la jornada laboral, trate de hacer lo siguiente:

¿Acaso no duda usted de que los inquilinos del piso de abajo vendrán a verle?

No tiene sentido esconderse de ellos y así contribuir al deterioro de la relación: trate desde los primeros minutos de comunicación de encontrar un terreno común con ellos.

Es necesario recoger el agua de la superficie del suelo lo antes posible, antes de que se filtre a los vecinos: use para ello la mayor cantidad de trapos posible.

Usted debe desde los primeros minutos tratar de ganarse a los vecinos con sincero arrepentimiento, si es el culpable de la inundación, o con acciones claras conjuntas, si la culpa es de terceros.

Explique a los vecinos que, a pesar de que el agua sale de su apartamento, usted puede no ser el culpable de la inundación. Esto se vuelve especialmente evidente si la inundación en casa de los vecinos no cesa después de que usted haya cerrado la llave de suministro de agua en su casa.

También ocurre que es difícil encontrar la fuente de la fuga – no hay chorros que salgan disparados hacia arriba, y el agua ya se ha extendido por todas las habitaciones.

Buscamos lugares de riesgo ocultos detrás de la fontanería, la encimera, los tabiques de pladur:

Encontrar al culpable de la inundación

La respuesta a esta pregunta no es tan obvia como podría parecerles a sus vecinos. En los edificios de apartamentos (MKD) existe una propiedad común que pertenece a todos los propietarios de las viviendas del edificio. El orden de su mantenimiento está establecido por las Reglas, aprobadas el 13 de agosto de 2006 por el Decreto gubernamental n.º 491 (en adelante, las Reglas).

Los elementos del equipamiento de ingeniería y las comunicaciones comunes del edificio también se encuentran en las viviendas de los propietarios de los apartamentos.

Si la empresa administradora es negligente en el cumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento de la propiedad común del edificio, se puede presentar una reclamación por escrito a su dirección, sin esperar a que la situación llegue a ser de emergencia.

A dicha propiedad pertenecen:

• columnas de suministro de agua caliente y fría;
• tubería de alcantarillado;
• sistema de calefacción central.

De acuerdo con las reglas, el mantenimiento inadecuado de la propiedad común del edificio de apartamentos (MKD) conlleva la responsabilidad de la organización con la que los propietarios han celebrado el contrato correspondiente, es decir, la empresa administradora (UK).

Opción #1 — la empresa gestora

Si la fuga se produjo debido al estado de emergencia de la columna ascendente, los administradores deberán compensar los daños causados. Por cierto, las inundaciones que se producen como resultado de la filtración del techo de un edificio de apartamentos – también son culpa de la empresa administradora.

Pero también se deben considerar las circunstancias que contribuyeron a la fuga. Por ejemplo, usted mismo, sin notificar a la organización operadora y sin obtener su permiso, reemplazó las columnas de alcantarillado o suministro de agua. Tales acciones son ilegales, al igual que cualquier intervención no autorizada en el funcionamiento de dichas instalaciones.

Si se establece el hecho de dicha intervención no autorizada, el propietario del departamento en el que se realizaron las obras ilegales será el responsable.

Opción #2 — el propietario del apartamento

La primera válvula de cierre y regulación que corta el agua en el departamento separa la propiedad común del edificio de la propiedad interna del departamento. Si se produce un daño en la tubería después de esta válvula o si el agua fue pasada por un equipo sanitario u otro equipo defectuoso conectado al suministro de agua (lavadora, lavavajillas, etc.), entonces el propietario del departamento – fuente de la inundación – será el responsable.

No deje desatendidas la lavadora y el lavavajillas en funcionamiento; al llenar la bañera, asegúrese de que el orificio de desbordamiento no esté bloqueado.

Pero incluso en este caso puede haber matices que deben tenerse en cuenta.

Entre ellas se incluyen:

• Presencia de inquilinos. El propietario puede no residir en el departamento. Si la fuga fue causada por los arrendatarios o inquilinos que residen oficialmente en dicho lugar según el contrato firmado, es necesario leer las condiciones de responsabilidad establecidas en ese contrato.
• Equipo defectuoso. Al comprar una lavadora o lavavajillas, inodoro con cisterna, mezcladores, grifos y otros equipos, conserve los recibos. Estos confirman la compra y permiten al propietario facturar al vendedor si la pericia determina que el producto vendido es defectuoso. En ese caso, el vendedor también deberá responder por los daños causados por el producto defectuoso que vendió.
• Trabajos de reparación o instalación de mala calidad. Si una empresa contratada instaló el equipo infringiendo los estándares, será responsable por el trabajo mal realizado y por las consecuencias negativas derivadas de esta circunstancia.

A veces, una inundación puede ser causada por un golpe de ariete o una subida de tensión eléctrica. En este caso, las empresas proveedoras de servicios pueden ser las responsables. Pero no olvide que no se deben dejar sin supervisión los electrodomésticos en funcionamiento (lavadora o lavavajillas).

Si la vivienda está alquilada, por un grifo defectuoso o una tubería averiada ubicada en el área de responsabilidad del propietario, generalmente responde el dueño de la vivienda. En cambio, por un desbordamiento en el baño o la cocina debido a un grifo abierto dejado sin supervisión, responde el inquilino.

Como puede ver, al establecer la causa de la inundación, también determinaremos al culpable del incidente. Pero a veces, para descubrir la verdad, será necesario invertir tanto dinero como tiempo.

Opción #3 — terceras personas

Si está seguro de la culpa de terceros, entonces es momento de recordar que su vivienda y sus pertenencias también han sufrido daños. Para registrar el hecho de la inundación y determinar los daños causados por el agua, debe redactar un acta de inundación.

No siempre los propietarios de la vivienda desde la cual ocurrió la fuga tienen la culpa de la situación de emergencia: a veces sufren la inundación tanto como los demás.

Es momento de determinar cuál de los vecinos de abajo resultó perjudicado durante el accidente. Explíqueles la causa de lo sucedido. Comience a recopilar los documentos que serán útiles para establecer el hecho y la magnitud de los daños. Intente fotografiar y grabar en video todo lo ocurrido.

Matices de la redacción del acta de inundación del apartamento

El acta en la que se registra el hecho de la inundación y los daños causados a la vivienda y a los bienes del afectado es, quizás, el documento más importante para usted. Por lo tanto, debe tomarse muy en serio su contenido.

Para redactar este documento, invite obligatoriamente a dos o tres testigos. Así, el acta se redactará en comisión. Sería bueno que tanto el documento como la lista de defectos que lo acompaña sean firmados por un representante de la empresa administradora. Si se niega a firmar, simplemente haga constar su negativa en el acta.

Este documento debe contener la siguiente información:

• debe registrarse el hecho mismo de la inundación de su vivienda, indicando la fecha y hora de redacción del acta, la dirección completa del inmueble, el número de habitaciones y el piso en el que se encuentra;
• descripción de los daños causados a los espacios y a los bienes (muebles, electrodomésticos) que se encuentran en ellos;
• la causa de la fuga (exacta, si no es objeto de disputa, o presunta).

En realidad, la redacción de dicho acta es responsabilidad del representante de la empresa administradora, pero es mejor duplicar este documento, especialmente si surgen discrepancias durante su elaboración.

La práctica muestra que los especialistas de la empresa administradora intentan en cualquier situación 'no notar' su propia culpa, minimizar la magnitud de las consecuencias del accidente e ignorar los hechos relevantes para la parte afectada. A veces incluso intentan retrasar la redacción del acta para luego no redactarla en absoluto.

No todo el daño por inundación se manifiesta de inmediato: a veces se necesita un tiempo para darse cuenta de que el revestimiento del suelo ha fallado y que debajo del papel tapiz ha aparecido moho.

En el acta deben reflejarse todos los desacuerdos que surjan entre las partes durante la determinación del responsable del accidente o al establecer el monto del daño. Por cierto, todo el perjuicio causado a la propiedad del afectado puede no detectarse de inmediato, sino después de 2-3 días.

Por ejemplo, pueden aparecer círculos amarillos en las paredes o levantarse el parqué. Estas pérdidas patrimoniales pueden incluirse en la hoja de defectos como una adición.

Si usted resultó ser el responsable de la inundación, asegúrese de recibir una copia del acta y de la hoja de defectos, para que no se incluyan «accidentalmente» en ella, por ejemplo, electrodomésticos averiados que no tengan ninguna relación con lo ocurrido.

El siguiente paso es presentar una reclamación al responsable de la inundación. Pueden hacerlo todas las víctimas de forma colectiva o cada una de manera individual.

Opciones de evaluación del daño causado

Como resultado de la inundación, toda la vivienda se ve afectada: el techo tensado puede combarse, el papel tapiz y los elementos decorativos pueden despegarse, el laminado o el parqué pueden dañarse. El cableado eléctrico puede fallar. Los muebles mojados pierden su aspecto y los electrodomésticos se queman. ¿Cómo evaluar el daño en términos monetarios?

Formalización del acuerdo extrajudicial

Si la parte afectada expresa su deseo de llegar a un acuerdo en la vía previa al juicio, se puede utilizar uno de los siguientes métodos de evaluación:

• Tome como base el acta de inundación y, junto con los vecinos, calcule una cantidad aproximada de compensación que pudiera satisfacer a ambas partes. Si se alcanza un acuerdo entre las partes, es necesario dejar constancia de este hecho redactando un acuerdo independiente. Indique en él la cantidad acordada y fírmela.
• Se pueden determinar el costo y los tipos de materiales que se necesitarán para realizar los trabajos de restauración del apartamento dañado, y luego el responsable de la inundación compra todo esto en la tienda por su cuenta y paga la realización de los trabajos de reparación.

Es mejor formalizar este acuerdo también en forma de acta para que los afectados no cambien de opinión.

Una de las ventajas de la resolución pacífica del conflicto es la posibilidad de eliminar rápidamente los efectos negativos surgidos a raíz de la inundación: los juicios consumen tiempo, energía y salud.

En las actas no olvide mencionar que, después de la reparación del daño, todas las reclamaciones de la parte afectada quedarán totalmente satisfechas. El dinero debe entregarse únicamente con la elaboración de un recibo de su recepción. Después de la realización de los trabajos, también se debe obtener un recibo de que los trabajos acordados se han realizado en su totalidad con la calidad adecuada.

Realización de un peritaje independiente

Si las partes en conflicto no logran ponerse de acuerdo sobre el monto de las pérdidas, se puede recurrir a la ayuda de especialistas independientes:

• Como experto independiente, se puede invitar a un tasador especializado de una agencia de tasadores o de la Cámara de Comercio e Industria. Se debe firmar un contrato con él y, al finalizar el trabajo, debe elaborar un informe y emitir un recibo de pago por sus servicios. Los servicios del experto pueden ser pagados por una o ambas partes en las proporciones acordadas.
• Es posible que el informe del experto no satisfaga a las partes; entonces solo queda acudir a los tribunales.

Basándose en el acta de inundación, material fotográfico y de video, testimonios de testigos y documentos que acrediten el valor de los bienes dañados, el tribunal debe tomar una decisión. Puede solicitar la realización de una peritación.

Se puede considerar ideal la elección de un tasador independiente en quien ambas partes del conflicto confíen plenamente

El litigio judicial no es un asunto rápido. Al embarcarse en este camino, conviene tener bien claras las perspectivas del caso.

Métodos para resolver el conflicto

El asunto terminará con pérdidas mínimas para ambas partes del conflicto si ambas muestran disposición a comunicarse de manera cortés y constructiva.

Método #1 — negociaciones constructivas bilaterales

Siempre se puede encontrar una opción de compromiso si los perjudicados recuerdan que hace tiempo que no se hacían reparaciones en su apartamento y que los bienes dañados eran viejos, aunque aún estuvieran en funcionamiento.

El litigio judicial no es beneficioso para ninguna de las partes del conflicto: implica gastos adicionales relacionados con el propio tribunal y su preparación en forma de peritaje independiente.

Quizás, los siguientes argumentos expuestos por terceros en quienes ambas partes confían puedan influir en el vecino de actitud agresiva:

1. Antes del inicio del juicio, el demandante deberá pagar una tasa judicial que depende del monto de la demanda. Es decir, incurrirá en costos preliminares. También se deben incluir en sus gastos los servicios de un consultor y un abogado.
2. No tenemos derecho jurisprudencial, por lo que es muy difícil decir con certeza a qué parte apoyará el tribunal. Es posible que los gastos del demandante resulten en vano.
3. Si el tribunal decide designar una peritación, el demandante también pagará los servicios del tasador independiente. El tribunal necesita el informe de un especialista en cuyos datos se basará.
4. Como fuente de indemnización por daños establecida judicialmente, solo podrá ser aquel ingreso que percibe oficialmente el demandado. Si el demandado no tiene un contrato con su empleador, la cantidad máxima que el tribunal le obligará a pagar será 1/5 del salario mínimo vital.

Normalmente, darse cuenta de que se puede obtener una cierta cantidad ahora mismo mediante un acuerdo amistoso, o de que por decisión judicial se tendrá que cobrar durante mucho tiempo unas monedas que la inflación inevitablemente devorará, hace reflexionar.

Quizás los afectados simplemente no saben que al calcular el daño se considera el valor estimado de la propiedad, no el de compra. Con el dinero que se puede obtener como resultado, no se podrá comprar equipo nuevo. En el mejor de los casos, simplemente se puede reparar el viejo.

También hay matices al reclamar daños morales. Dado que el sufrimiento moral es un concepto efímero y el tribunal necesita pruebas materiales, será necesario presentar extractos del historial médico que confirmen las visitas al médico debido al deterioro de la salud por las preocupaciones relacionadas con la inundación. Los recibos de la farmacia también sirven.

Método #2 — resolución del conflicto en los tribunales

No en todos los casos los conflictos terminan en un acuerdo. ¿Qué le espera en el tribunal si realmente es el culpable de la inundación de los vecinos de abajo? Como muestra la práctica, el tribunal generalmente se pone del lado del demandante. La presunción fáctica de culpabilidad del demandado se puede superar con hechos en su defensa.

Se recomienda al demandado presentar las pruebas de su inocencia por escrito en forma de objeciones. Los argumentos deben ser razonados, respaldados con fotografías y videos, y con testimonios de testigos.

Todas las objeciones del demandado sobre el fondo de la demanda deben expresarse por escrito, estar debidamente argumentadas y respaldadas por testimonios de testigos, documentos fotográficos y de video.

Los argumentos más efectivos pueden considerarse los siguientes:

• la inundación ocurrió debido al cumplimiento inadecuado por parte de la empresa administradora de sus obligaciones de mantenimiento de las comunicaciones;
• la documentación relacionada con la inspección de los locales después de la inundación, así como la evaluación de daños, no es objetiva, ya que la inspección se realizó en ausencia del demandado o no se reflejaron sus observaciones en el acta, faltan firmas y otros requisitos importantes;
• las demandas del demandante son exageradas, ya que no se tuvo en cuenta el desgaste de su propiedad o se incluyeron trabajos no relacionados con la eliminación de las consecuencias de la inundación.

El culpable del accidente debe entender que, si el tribunal no acepta sus argumentos, además del monto principal de la demanda, deberá reembolsar también las costas judiciales, que incluyen la tasa judicial y el pago de los servicios de abogado, asesor legal y perito independiente. Por lo tanto, se deben hacer todos los esfuerzos para resolver el conflicto de manera pacífica.

Ahora imagine cuántos problemas y gastos se podrían evitar si asegurara su responsabilidad en caso de inundación de la vivienda de los vecinos de abajo.

Se presta especial atención en el tribunal a las demandas colectivas. Si hay varias viviendas inundadas, lo más probable es que las reclamaciones sean colectivas.

Es obvio que una persona adulta normal no inundaría a los vecinos de abajo por travesura o mala intención, pero no se puede descartar la posibilidad de que ocurra tal situación. Después de todo, para eso están los accidentes. Sin embargo, a pesar de que el daño a la propiedad de los vecinos se haya causado sin querer, las molestias por ello pueden ser muy, muy significativas.

Si, por casualidad, los vecinos de arriba le han inundado, le recomendamos que averigüe a dónde acudir y cómo actuar en la situación actual.

Conclusiones y video útil sobre el tema

Sin embargo, se puede asegurar su responsabilidad civil por inundar a los vecinos. Conozca más sobre este producto de las compañías de seguros en el siguiente vídeo:

Una videoconsulta con un representante de una empresa jurídica le permitirá sistematizar la información contenida en este artículo, resumir toda la información recibida y determinar su secuencia de acciones en caso de que usted sea culpable de inundar la vivienda situada en los pisos inferiores.

Si usted ha obtenido la información contenida en este artículo antes de que surja una situación desagradable de inundación, esperamos que se proteja a sí mismo verificando una vez más el estado de los aparatos sanitarios y electrodomésticos conectados a las redes de suministro de agua. Es muy posible que decida asegurar su responsabilidad civil, lo cual también es correcto.

¿Conoce usted la inundación de la propiedad de los vecinos de abajo de primera mano? Comparta su experiencia con otros usuarios, cuente qué tan grave resultó ser su situación y si logró resolverla pacíficamente. ¿O quizás usted se especializa en el acompañamiento legal de estos casos en los tribunales y desea complementar nuestro artículo con recomendaciones útiles? Escriba sus comentarios en el bloque a continuación.