Circulación débil en el sistema de calefacción debido a la negligencia del constructor

Buenos días. Lo que está sucediendo es un escándalo atroz, algo por desgracia no poco común en las TZhS. Parece que querían prescindir de una administradora externa, pensaron que sería mejor, pero resultó como siempre.

Vayamos en orden:

1. «El sistema fue diseñado para un edificio de 7 pisos, pero el constructor añadió dos pisos más» — ¿con qué fundamento se modificó el proyecto original de construcción del edificio y dónde está documentado? ¿Y qué significa que dejaron el proyecto original del sistema de calefacción? Esto es una infracción gravísima que puede calificarse como remodelación no autorizada y negligencia, ya que se instaló la calefacción, pero no se realizaron cambios técnicos en el pasaporte técnico y se violó el procedimiento de elaboración de la documentación del proyecto. Esto se castiga con multas y la exigencia legal de devolver todo al proyecto original, si de alguna manera se vulneran los derechos de los residentes. Me remito a los artículos 25 y 29 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, así como al punto 6 de las Normas de Mantenimiento de la Propiedad Común en un Edificio de Departamentos, aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 N° 491. Estoy segura de que se encontrarán muchas más infracciones según otros artículos, por ejemplo, negligencia, abuso de poder, etc.

No es posible añadir pisos sin modificar el proyecto. Solo las normas de presión ya se violan según todos los SNIP (normas de construcción), sin mencionar la seguridad y demás. Tengo la sensación de que su edificio, con todos los planos, fue dibujado por el hijo de 3 años del presidente del TZhS, y luego lo implementaron como pudieron, a base de “chapuzas”.

2. «El estrechamiento es el problema» — como ya se dijo, esto es una remodelación, artículos 25 y 29 del Código de Vivienda, además con violación de los derechos de los residentes y causándoles daño.

3. «Dónde quejarse». Pero aquí la cuestión es muy compleja. La TSZh no es una UK común, usted tendrá que convivir con ellos durante mucho tiempo, y si la inspección de vivienda se encarga de usted, caerán cabezas. Después de todo, la TSZh incluye al menos el 50% de los residentes del edificio… Pero ese es el lado moral del asunto; vivir, por supuesto, con un problema como el suyo, es extremadamente problemático.

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¿Qué hacer? Como propietario de una vivienda en un edificio de apartamentos, usted puede impugnar fácilmente prácticamente cualquier decisión y trabajo de la TSZh, si ellos vulneran sus derechos y contradicen las normas legales que le corresponden.

Normalmente son problemas de este tipo:

1. Las tarifas establecidas son demasiado altas.
2. Asimismo, remodelaciones ilegales, construcción capital, reestructuración.
3. Problemas con la prestación de servicios por los que usted paga. Bajos estándares de presión de agua, cortes de electricidad, incumplimiento del régimen de temperatura, etc.
4. Uso de la propiedad común sin consentimiento para necesidades propias y enriquecimiento.

Y así sucesivamente.

En general, inicialmente no estaría mal reunir un consejo de residentes y presentar el problema a consideración, pero en realidad, generalmente todos son valientes en privado y en la reunión se echan atrás.

Lo primero que usted hace es escribir una queja dirigida al presidente de la junta de la TSZh. Es recomendable reunir la mayor cantidad de firmas posible; en la práctica, una sola persona no puede justificar sin pruebas violaciones graves, y eso implica años de litigios o gastos en peritajes independientes (aunque se puede ir directamente a los tribunales, pero es mejor así). La reclamación debe redactarse obligatoriamente en dos copias y debe estar certificada con firmas y sellos, además de indicar la fecha y el número. Una copia queda en su poder, la otra en manos del presidente de la TSZh.

En este caso, plantee exigencias para mejorar el suministro de calefacción, guiándose por la siguiente documentación, que define claramente sus derechos de vivienda:

1. GOST 30494-96 — parámetros óptimos y admisibles del microclima en una vivienda.
2. SP 23-101-2004 — normas de construcción (estudie atentamente este documento). Aquí se encuentran las reglas que deben cumplirse ya en la etapa de construcción, para crear un microclima óptimo en el futuro.
3. SNiP 31-01-2003 — establece los regímenes de temperatura para la residencia.

Estúdielo todo, seleccione los párrafos que necesite, porque a menudo se introducen enmiendas y cambios. Además, emita una advertencia de que si sus exigencias no son satisfechas, usted recurrirá a los tribunales u otras instancias superiores a la TSZh.

En teoría, es mejor hacerlo en la temporada fría. No recuerdo exactamente, pero deben responder a su queja en un plazo de 7 a 10 días. Lo correcto sería que vinieran y tomaran mediciones; cómo ocurre eso en su extraña oficina, nadie lo sabe. En fin, al menos deberían empezar a resolver la situación.

Si no hay ninguna reacción, puede actuar radicalmente de inmediato, pero yo le aconsejaría presentar alrededor de 3 reclamaciones de esta manera, para estar seguro. Las envía por carta certificada, luego recoge una copia (si no se la devuelven, escriba otra en el lugar, hay papel para todos) o las entrega personalmente.

Además, si la reclamación no tiene resultado, es muy recomendable acudir a una oficina con licencia correspondiente para realizar una pericia independiente de las mediciones de calefacción en el local y las causas de su ausencia, pero, de nuevo, habrá que esperar hasta finales de otoño; ahora ya no es conveniente. Allí debe obtener 2 copias del acta de inspección, mejor 3: una enviarla al presidente de la asociación de propietarios, la segunda quedará con usted y la tercera presentarla donde realice la queja. Esto puede ser:

– Fiscalía.
– Inspección de Vivienda.
– Rospotrebnadzor.

La queja ante Rospotrebnadzor se redacta aproximadamente de la siguiente forma:

1. Al jefe tal, de tal organización, de parte de [Nombre] o de los residentes del edificio de apartamentos.
2. Nuestro edificio de apartamentos (dirección completa con código postal), es gestionado por tal asociación de propietarios.
3. El problema surgió de la siguiente manera… describe la situación.
4. A la reclamación número tal, no hubo respuesta (adjunto copia).
5. Como resultado de la inspección de la vivienda por una pericia independiente, los siguientes resultados (adjunto acta).
6. No incumplo mis obligaciones, todos los pagos los realizo regular y puntualmente.
7. Basándome en los siguientes documentos (que le he indicado arriba) y en los artículos n.º 27-31 de la Ley «Sobre la protección de los derechos del consumidor», solicito que se tomen medidas.
8. Fecha, hora, firma.

Pero en general, es mejor descargar un formulario ya preparado de internet (creo que lo encontrará sin dificultad) para escribir directamente según el formato, o preguntar en la entidad – le indicarán. Por cierto, no hay requisitos estrictos de formato.

La asociación de propietarios es un organismo facultado con competencias de dichas entidades, y las quejas contra ella no difieren de las estándar y se tramitan de acuerdo con la Ley Federal «Sobre el procedimiento para la tramitación de solicitudes de ciudadanos de la Federación de Rusia». Es gratuito y la revisión suele durar hasta 30 días hábiles, excepto situaciones excepcionales que requieran una revisión adicional en un plazo no superior a +30 días. Si durante ese tiempo la asociación de propietarios ha satisfecho sus necesidades y derechos, usted puede presentar una retirada de la solicitud debido a la conciliación y acuerdo entre las partes. Pero tenga cuidado: prometer no significa cumplir.

En resumen, si la entidad encuentra infracciones, fija un plazo en el que la asociación de propietarios debe corregir la situación y, además, probablemente impondrá una multa por ciertas infracciones (la negativa a proporcionar datos está entre ellas) o remitirá el caso para una investigación adicional, si se detectan defectos graves en su actividad. En su situación, usted ganará cualquier juicio.

Y, para finalizar, para que conozca sus derechos en el futuro, le citaré el Código de Vivienda, artículo 138, «Obligaciones de la asociación de propietarios de viviendas»:

“La asociación de propietarios de viviendas está obligada:

1) asegurar el cumplimiento de los requisitos de este capítulo, las disposiciones de otras leyes federales, otros actos normativos legales, así como el estatuto de la asociación;
2) administrar el edificio de apartamentos en el orden establecido en la sección VIII de este Código;
3) cumplir, en el orden previsto por la legislación, las obligaciones del contrato;
4) garantizar el estado sanitario y técnico adecuado de la propiedad común en el edificio de apartamentos;
5) asegurar que todos los propietarios de locales en el edificio de apartamentos cumplan con las obligaciones de mantenimiento y reparación de la propiedad común en el edificio de apartamentos de acuerdo con sus participaciones en el derecho de propiedad común sobre dicha propiedad;
6) garantizar el respeto de los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos al establecer las condiciones y el orden de posesión, uso y disposición de la propiedad común;
7) tomar las medidas necesarias para prevenir o detener las acciones de terceros que dificulten o impidan la realización de los derechos de posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la legislación, disposición de la propiedad común por parte de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos;
8) representar los intereses legítimos de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos relacionados con la administración de la propiedad común en dicho edificio, incluso en las relaciones con terceros;
9) mantener el registro de los miembros de la asociación y, anualmente, durante el primer trimestre del año en curso, enviar una copia de este registro a los órganos del poder ejecutivo de los sujetos de la Federación de Rusia, indicados en la parte 2 del artículo 20 de este Código;
10) presentar, dentro de los tres meses posteriores al registro estatal de las modificaciones introducidas en el estatuto de la asociación, a los órganos autorizados del poder ejecutivo de los sujetos de la Federación de Rusia, indicados en la parte 2 del artículo 20 de este Código, una copia del estatuto de la asociación certificada por el presidente de la asociación y el secretario de la asamblea general de los miembros de la asociación, un extracto del acta de la asamblea general de los miembros de la asociación sobre la decisión de introducir modificaciones en el estatuto de la asociación, junto con copias de los textos de las modificaciones correspondientes certificadas por el presidente de la asociación y el secretario de la asamblea general de los miembros de la asociación.”

Le deseo buena suerte en esta difícil tarea.